Immobilien Chiemsee – Henriette Burde

Ihr Immobilienmakler am Chiemsee


Was Ehepartner bei einem Immobilienerwerb beachten müssen

Nur selten machen sich Eheleute Gedanken darüber, wer das Eigenheim im Falle einer Trennung bekommt. Diese und weitere wichtige Fragen stellen sich Eheleute meistens erst, wenn es bereits zu spät ist.

Einige Fragen zum Immobilienerwerb sind z.B.:

  • Wer zieht aus, wenn die Beziehung beendet ist?
  • Muss der ausgezogenen Partner weiterhin mit tilgen?
  • Und wer darf das Haus nach der Scheidung endgültig behalten?
  • Und viele mehr…

Viele Paare machen bereits zu Beginn einen juristischen Fehler, der später viel Arbeit einbringt: Gesetzlich ist es vorgeschrieben, dass Eigentümer einer Immobilie sich ins Grundbuch eintragen lassen müssen. Aus emotionalen Gründen entscheiden sich viele Paare für eine gemeinsame Eintragung.

Schon durch die im Gesetz vorgeschriebene Vorschrift zur „Ehewohnung“ ist dies meist überflüssig. In dieser Regelung ist vorgeschrieben, dass beide Partner das Recht haben in der Immobilie zu wohnen, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen. Dies bedeutet, dass solange die Ehe rechtskräftig ist, kann zunächst keiner den anderen vor die Tür setzten.

Die Tatsache, wer in der Trennungsphase im Familienheim wohnt, hat jedoch keinerlei Einfluss darauf, wem das Haus tatsächlich gehört.

Die Eigentumsverhältnisse werden erst in der Scheidung relevant. Bei einer gemeinsamen Eintragung gehört jedem 50% des Objektes. Häufig ist es dann der Fall, dass einer der Partner nicht genügend Geld zur Verfügung hat, um dem anderen dessen Teil abzukaufen.

Derweil ist die gemeinsame Eintragung nicht unbedingt nötig!

Durch den Zugewinnausgleich in der Scheidung wird die Immobilie auch so auf die beiden Parteien aufgeteilt. Deswegen wird geraten nur einen Eigentümer in das Grundbuch einzutragen.

Jedoch gilt zu beachten, dass ein befristetes Vorkaufsrecht zugunsten seines Ehepartner einzutragen ist.

Somit wird verhindert, dass einer der beiden Partner ohne Zustimmung das Haus oder die Wohnung verkauft. Die Befristung sollte bis zu Scheidung gelten.

Falls sich die noch Ehepartner nicht darauf einigen können, wer im Eigenheim bleibt, kann beim Familiengereicht beantragt werden, dass die Ehewohnung einem der beiden Partner bis zu Scheidung zur alleinigen Nutzung überlassen wird (vgl. §1361 b Abs. 1 BGB). Um den Erfolg eines solchen Antrages zu gewährleisten, sollte derjenige Partner, der das alleine Wohnrecht beantragt eine genaue Erläuterung der Gründe aufführen, weshalb er die Wohnung für sich alleine haben möchte und warum der Verbleib des noch Ehepartners eine „Unbillige Härte“ sei. Dies kann u.a. durch das Wohl der gemeinsamen Kinder begründet sein.

Natürlich stellt sich auch die Frage, wer die Schuld nach der Trennung weiterhin tilgt.

Im ersten Schritt muss geprüft werden, ob einer oder beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben haben. In den meisten Fällen haben beide Partner unterschrieben.

Es können verschiedene Szenarien eintreten:

  1. Der ausgezogene Partner zahlt weiterhin. Dieser kann jedoch von dem Bleibenden die Hälfte des Betrages verlangen, den er für Zins und Tilgung aufwenden muss und kann die Nutzung (orientiert am subjektiven Wohnwert) des gemeinsamen Hauses in Rechnung stellen. Der subjektive Wohnwert beschreibt die Wohnung, die der Partner sich suchen müsste wenn er ausziehen würde und gilt nur bis zum Ablauf des Trennungsjahres. Danach wird die ortsübliche Miete angesetzt.
  2. Der in der Immobilie verbleibende Partner zahlt weiterhin. In diesem Fall muss er zunächst den Betrag zum „mietfreien“ Wohnen anrechnen und den restlichen Betrag zur Zahlung der Zinsen und zur Tilgung kann zwischen den Ex-Partner aufgeteilt werden.

Abschließend muss geklärt werden wer endgültig der Eigentümer der Immobilie ist.

Der einfachste Fall ist, dass nur ein Partner im Grundbuch eingetragen ist. Der nicht eingetragene Partner wird im Zugewinnausgleich finanziell abgegolten.

Auch hier gibt es mehrere Varianten, um das Problem zu lösen:

  1. Das Haus wird an einen Dritten verkauft. Dies ist nur möglich wenn sich die frisch Geschiedenen einig sind. Der Erlös wird zwischen den beiden Parteien aufgeteilt und mit den noch offenen Schulden verrechnet.
  2. Das Haus wird versteigert (Teilungsversteigerung). Diese Variante tritt in Erscheinung wenn sich die ehemaligen Eheleute nicht einigen können und sollte möglichst vermieden werden! Durch einen Sachverständigen wird eine Bewertung der Immobilie vorgenommen und ein Wert für das „geringste Gebot“ bestimmt. Meist erleiden die Geschiedenen einen erheblichen Verlust durch Schnäppchenjäger.
  3. Das Haus wird vermietet. In diesem Fall teilen sich die ehemaligen Ehepartner die Mieteinahmen, wie auch die Kosten (z.B.  die Instandhaltung, aber auch den Schuldendienst).
  4. Jeder bekommt ein halbes Haus. Dies soll bedeuten, dass das Haus ggf. in mehrere Eigentumswohnungen aufgegliedert wird. In diesem Fall werden jedoch weitere Kosten auf die Geschiedene z.B. eine Architekten oder eines Gutachter zukommen. Zudem wäre es möglich, dass sich der „Rosenkrieg“ in einen dauerhaften „Nachbarschaftsstreit“ entwickelt.

Quelle: http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-24834/streit-ums-eigenheim-was-ehepaare-beim-hauskauf-beachten-muessen_aid_704700.html